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利回り８％のペット専用アパート
宮崎県都城市・瀬尾不動産のケース
宮崎県内で初めてペット専用アパートを手がけ、地元の新聞やテレビでも取り上げられたユニークなケース。現在、ペット専用アパート６棟を管理運営している(株)瀬尾不動産の瀬尾勉社長がこう語る。
「以前は、中古アパートの空室になった部屋をペット可にして賃貸したこともありますが、犬の鳴き声や臭いなどの苦情が多く、トラブルが絶えませんでした。既存の物件では『ペットの飼育は絶対に駄目』という結論に達せざるをえなかったんです。そこで、４年ほど前から新築のペット専用アパートを扱い始めました。いずれも建築途中の棟上げ段階までに、すべて仮契約が入っています」
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瀬尾不動産管理物件
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瀬尾不動産のある都城市内では、一般的なアパートは２階建て１棟６戸から８戸で、片側開放廊下の長屋建てタイプの木造または軽量鉄骨が多い。このタイプでは、どうしても中住戸が発生することもあって上下左右の遮音性の点では一段落ちる。これに対して、同社では、基本構造を重量鉄骨にして、住戸配置は「２階建て１棟４戸・中央階段形式」を採用している（間取り図参照）。上下階の床は通常よりも遮音性の高い鉄筋コンクリート８cmの現場打ち。左右の住戸は中央階段で振り分けられているので独立性が高い。「長屋建てのタイプと、中央階段形式を同時にお客さんに見せると、必ずといっていいほど後者のほうを選びますね」（瀬尾社長）
住戸の設備仕様は、１室約15坪（約50平米）の２ＤＫで、エアコン２台、カーテン、照明、カーペット付。入居率を上げるために、こうした設備の充実を図ったという。ペット向けとしては、腰壁までを板張りにした上で、猫の爪研ぎ用の板を設置。調湿、消臭用に竹炭を床下と押入に配置。また市販の防虫消臭シートも床に敷いている。
 基本構造、設備仕様の中身を見ると、ペット対応と謳わなくても競争力があるといえる。それでいて家賃は周辺相場と同じだ。企業努力で建築コストを大幅にダウンすることによって、それを可能にした。瀬尾不動産では、土地の取得から建築まで自社で行ない、客付けをした上で販売、管理もしている。管理は同社が継続して行なう。ペット専用アパート６棟のうち、４棟は売却済み。土地込みの投資額に対して単純利回り８％という高利回りがオーナーに好評だという。
■投資用試算(1頭4戸の場合)
*本体建築費/坪30万円(設計監理料、消費税込み)
*1戸450万円(15坪)Ｘ4戸＝1,800万円
*土地代/約100坪。800万円(坪8万円)
*土地建物合計原価/2,600万円
*販売価格/2,800万円
*賃料収入/1戸平均4万7,000円Ｘ4戸Ｘ12ヶ月＝225万6,000円
*単純利回り/約8％(ネットキャッシュフローでも6〜7％)
■ペット専用アパート標準プラン
構造/重量鉄骨造2階建
総戸数・配置/1棟2戸または1棟4戸・中央階段式
住戸間取り・広さ/2DK、約15坪(50平米)
■賃貸条件
賃料/1階＝4万6,000円、2階＝4万8,000円/月
敷金/3ヶ月(予定償却なし)
駐車場代/屋根付1台2,000円/月(共益費に充当)
ペット専用管理負担金/犬＝2,000円、猫＝3,000円/月
ペット種別/犬(大型犬可。主として1階)、猫
■ペット用設備仕様
*ペット爪研ぎ用板壁
*竹炭、消臭剤、防虫シート
*洋室フローリング向け絨毯
■その他設備仕様
[共用部分]
*屋根付駐車場(全戸)
*ゴミ捨て場
[専用部分]
*エアコン2台、カーテン、照明器具
ウォシュレット、ハンガー掛け、物干し竿
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