不動産の日常的管理業務から権利調整、有効活用、さらに生前対策から相続処理までを専門に扱っている有効活用・賃貸管理・売買・相続対策専門のコンサルティング会社です。長年、All Aboutでの記事掲載を続け、不動産についての啓蒙にも力を入れています。また、「ペット大歓迎物件」「節約志向」「設備、外観にこだわり」 など他社では見られない物件サイト「こだわりライフナビ」の運営もしています。

御社では、ペット可物件に力を入れているとうかがいました。

八重田：10数年前、お客様からペット可物件のご依頼がありました。その際にご案内した物件は、お世辞にも状態の良いと言えるものではなかったのに、お客様には大変喜んでいただき、心苦しい思いをしました。この経験があって、「このままじゃいけない、この日本のペット可物件事情をどうにか変えたい。」という思いでスタートしたのが、ペット可物件の企画です。最近は、沢山の犬種の中でも室内で飼いやすい犬、いわゆる室内犬が好まれる他、室内猫と呼ばれ、外に出さず、野良猫と接触させない猫種も増えているそうです。また、意外にうさぎの飼育も増えています。私達は、こうしたペット飼育の需要が膨らむ中で、オーナー様に向けて様々な企画・提案をしています。

「企画」とは、どのような内容なのでしょうか。

八重田：ペット可物件を増やしていくには、オーナー様の理解が第一です。そのためには、新築・中古物件のペット可物件への変更、どちらの場合も、しっかりとした企画を提案できるかどうかに掛かっています。「一部の部屋だけペット可にしましょう。」、とか「ペットを飼う部屋には、賃料をプラスしましょう。」、といった中途半端な計画ではダメです。物件全体をペット可にして賃料差を付けず、その代わり、ペット飼育者もそうでない方も、みんなが安心できるルールを決める、といった思い切った企画を立てます。そして、建物・内装を見直し、収益構造を組み直して、勝てる物件を作るのです。

企画をする際のポイントを教えてください。

八重田：ペット可物件を希望されるお客様は、「堂々と飼える」ということを一番に考えています。そのため、費用の掛かる設備に投資するより、ルールをきちっとし、その上で、ペットと一緒に入居することへの歓迎感を伝える事の方が大事です。つまり、ハードよりソフト面の充実の方が大切なのです。ただし、ハードについても最低限の気配りは必要です。たとえば、退去時の原状回復はペット可物件のひとつの課題ですので、お客様負担をなるべく減らすために、撥水性の高いクッションフロアを利用する、壁のクロスを腰高で分けるなどの工夫は良いと思います。リードフックも安価で、簡易に設置出来ますね。一方、水回り設備である「足洗い場」は不要でしょう。小型犬であれば、部屋まで抱えてしまうので、必要がありません。

ペット可物件企画の実例を教えてください。

八重田：横浜市に、駅から山在り谷在りの徒歩20分という難しい物件がありました。これを弊社でペット可物件として企画提案し、今では、空いてもすぐ埋まる人気物件となりました。実は、この物件はペット可だと逆にプラスになる物件だったのです。すぐ近くに大きな森のある公園があって、ペットとの散歩には最高です。大事なペットとの生活を考えると、駅近より優先すべき事があります。住み慣れた方には、引っ越す気持ちが浮かばないようで、「次に引っ越すとしたら、物件購入時のみですね。」とおっしゃっていました。

最近のペット可物件の供給については、いかがでしょうか。

八重田：ペット可物件については、かれこれ10年以上携わってきましたし、弊社でも、ペット可物件の有用性については、推奨してきていますが、それでもなかなか物件が増えません。現在に至るまで狩猟文化が広く根付いている海外の国では、犬は狩猟での大切なパートナーとして扱われてきました。それが現在のペット文化に影響を与えています。一方、日本では、狩猟は中心的な文化ではないということもあり、文化的な背景の違いから、ペットと一緒に住むという生活の普及が遅くなったのかもしれません。
以前は、ペット＝家畜というイメージがあったぐらい、オーナー様にペット可物件を推奨すると、けんもほろろ、といった感じで全く相手にしてもらえなかった事が多かったです。最近になってやっと、オーナー様の世代交代も進み、たとえば、空室対策ということでお話はしやすくなりました。それでも、現在、日本のペット可物件が全体の2割にも満たない物件数であることを考えると、まだまだ、私達の役割は大きく、ペット可物件についてオーナー様へ広く啓蒙していく必要があると考えています。

やはり、ペット可物件はまだまだ難しい課題なのですね。

八重田：同じペット可物件でも「どうぞ、いらしてください」という歓迎ムードの物件の物件もあれば、空室が続いているので「ペット可にしているけれど、できれば、ペット飼育者には貸したくない」という後ろ向きの物件もあるのが現実です。しかし、ペットを飼っているユーザーからすれば、「堂々と飼いたい」というのが本音です。アンケートでもペット可物件に求めるポイントとしては、これが一番です。それゆえに、ユーザーはルールを守って住みたいと思っているので、結果的に貸す側と借りる側に良い関係が生まれるケースが多くなったと感じています。

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《究極の付加価値賃貸経営ガイド》
ペット共生住宅編
著 八重田 かおり

オーナー様向けにペット可物件の推奨を進める本を出版されるそうですね。

八重田：はい、「賃貸物件経営革命/ペット編」というタイトルで、今年秋頃を予定しています。やはり、他テーマの物件に比べて、ペット可物件数が増えていかない大きな理由は、オーナー様の理解を得にくいという事だとわかりました。この本では、付加価値賃貸物件を考えていく上で、ペット可物件にするメリットと、課題を克服するための答えを知ってもらい、ペット可物件で成功していただく為の本です。
ペット可物件にすると、通常の物件より良いことが沢山あります。コミュニティができやすいので、無茶をする人が出にくく、暮らしやすくなります。長く住んでいただけるのは良いことです。あるいは、家賃滞納者が極めて稀である、とか、泥棒が避けるとか。結果的に安定収入に繋がります。案ずるより産むが易し、ということですね。

大型犬の飼育、多頭飼いについては、いかがでしょうか。

八重田：弊社では大型犬OKの物件も取り扱っていますが、空室になると、すぐ埋まってしまいます。マンションなど多階建ての場合は、災害時に避難する場合のことも想定し、大型犬はなるべく1階を奨めています。小型犬でも2匹まで。やはり、ペットのことを考えると抱えて避難する事が求められますので、多頭飼いには、根本的な注意が必要です。
一方、すでに、大型犬がいるから、あるいは多頭飼いだから、ということで、引越先が皆無ということもあるでしょう。このような場合は、ある程度期間に余裕を持って探し、熱心に対応してくれる不動産会社との巡り合わせを待つことでしょう。最初から無理は承知、それでも、お互いに誠心誠意尽くすことで展望が見えてくるかも知れません。

ペット可物件を探すお客様へメッセージをいただけますか。

八重田：物件検索サイトでは、築年や徒歩分を外してみてください。リノベ(※1)でキレイな物件も増えていますし、ペットに良い環境を見つけるためにも、是非試してください。そして、実際に不動産会社へ行ったら、ペットのアピールをきちっとしてみましょう。不動産会社さんとの相性がわかります。また、ペットを飼うにあたって、特別な条件があるかどうか確認しましょう。出るときの約束事も大事です。

御社で工夫していることはありますか。

八重田：自社ペット共生賃貸管理物件に関しては、ペット可による敷金増しは基本的にはありません。ペットの有無で賃料、敷金・礼金に差をつけないようにしています。また、ペットの写真付き申込書を記入していただいているのですが、ペットの写真が本当にかわいいので、飼い主さんの思いが出ますね。さらに、ペットについて話す際は、お客様のペットの名前を呼んであげます。人(子供)と同じように大事に扱う事で、お互いの信頼関係を築けます。そして、その信頼は結果的に、マナーの向上につながります。
また、人同士だと挨拶しないのに、ペットがいるとよく挨拶するようになります。これによって、住人同士のコミュニティができやすくなり、物件の管理もしやすくなります。こうした中で、ペットの健康相談やしつけの相談にも乗っています。そもそも、申込時からそうですが、正直に申請いただくよう、お願いしています。「吠えぐせがある。」「2匹である。」「クレートを嫌がります。」などなど。こうした問題を一緒に解決していくサポートが弊社でのペット可物件空室率2%という結果に繋がっていると思います。
※1 「リノベ」 リノベーションの略：リフォームよりも大規模な改修工事の事で、既にある建物の骨格や構造を残して、耐震性や耐久性を向上したり、IT化を施したり、といった建築機能の変更 ・向上のために行われる。