住宅を購入しようとしている人のなかには「住宅ローンの諸費用がどれくらいかかるのか知りたい」「諸費用を安く抑える方法を知りたい」と悩む人もいるのではないでしょうか。

住宅を購入するときは、建物や土地以外に、さまざまな諸費用がかかります。諸費用は住宅ローンを契約する金融機関や購入する物件で異なるうえに、数百万円になることも珍しくありません。

この記事では、住宅ローンの諸費用の目安や内訳、さらに諸費用を安く抑える方法について詳しく解説します。諸費用の支払い方法も紹介しますので、住宅の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの諸費用の目安｜物件価格の約３～１０%

住宅ローンの諸費用は、金融機関や購入する物件の種類などによって異なります。住宅ローンの諸費用の目安は、以下の通りです。

注文住宅・新築マンション	物件価格の3〜7％
建売住宅・中古住宅	物件価格の6〜10％

たとえば、4,000万円の新築マンションを購入した場合、諸費用が物件価格の3％だと120万円かかります。なお、上記の諸費用はあくまでも目安です。

諸費用が多くかかるケースには、住宅ローンの借り入れ金額が多い場合や借り入れ年数が長い場合などが挙げられます。いずれの場合でも、諸費用も大きな金額になるため、諸費用も踏まえて住宅の購入を検討しましょう。

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【内訳】住宅ローンの諸費用

住宅ローンの諸費用の内訳は、以下の通りです。

諸費用	内容
融資手数料	金融機関と住宅ローンを契約するときにかかる費用
住宅ローン保証料	保証会社と契約するときにかかる費用
契約に貼る印紙代	ローン契約書・不動産売買契約書・建築工事請負契約書に必要な印紙代
登録免許税および司法書士への費用	登記にかかる税金と司法書士への報酬
火災保険・地震保険料	火災保険・地震保険の加入にかかる費用
物件調査手数料	物件の調査にかかる費用
条件変更手数料	住宅ローンの契約条件を変更するためにかかる費用
繰上返済手数料	住宅ローンの繰上返済にかかる費用

住宅ローンの諸費用の内訳を、それぞれ解説します。

融資手数料

融資手数料とは、金融機関と住宅ローンを契約するときにかかる費用です。融資手数料には定率型と定額型があり、一般的に定率型が採用されています。

定率型の場合、融資額の2.2％（税込）を手数料として設定している金融機関が多いです。具体的な数字でいえば、融資額が3,000万円だと、手数料は66万円になります。

定率型は、住宅ローンの保証料が不要となる場合がほとんどです。借入金額が大きくなるほど融資手数料が高くなります。

一方で、定額型の場合は金額が固定されており、3〜5万円前後が相場となります。借入金額に関わらず、融資手数料の金額は変わりません。

ただし、定率型に比べて住宅ローンの適用金利が高く設定されていることが多く、返済総額を考慮したうえで選択することが大切です。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料とは、保証会社と契約するときにかかる費用です。保証会社が保証人となるため、仮に契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合には、保証会社が代わりにローン残債を支払ってくれます。

しかし、契約者の返済義務が免除されるわけではありません。返済先が保証会社に変更されるだけなので、支払いの義務は継続します。

住宅ローンの保証料は金融機関によって異なり、借入金額や支払い方法、返済期間などでも金額が変動する要素です。保証料の支払い方法には、一括前払い型と金利上乗せ型の２種類があります。

一括前払いの場合は、借入金額の２％程度が目安です。たとえば、1,000万円を借り入れした場合だと、保証料は約20万円となります。

一方で、金利上乗せ型の場合、金利は年0.2％〜0.4％程度が目安です。ただし、保証会社が不要な金融機関と契約する場合には、住宅ローン保証料はかかりません。

契約書に貼る印紙代

住宅の購入時や住宅ローンの契約時には、金額に応じて印紙税が発生します。印紙税とは、さまざまな取引において、作成される文書に課せられる税金です。

基本的には、印紙を文書に貼り付けて消印することで納税します。期日までに印紙税を納付しなかったり、文書に貼り付けた印紙に消印がなかったりすると、ペナルティとして過怠税が課されるため注意してください。

過怠税が課せられると、本来の印紙代よりも３倍の金額を支払うことになります。

契約金額	住宅購入・住宅建設（*）	住宅ローン
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円	2万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円	6万円
1億円超〜5億円以下	6万円	10万円

（*）住宅購入・住宅建設の印紙税額は軽減措置後の金額

参照：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

特例として、不動産売買契約や建設工事請負契約では、２０２４年３月末まで軽減措置を受けられます。住宅ローンの借入は、金額に応じた印紙税の納税が必要です。

印紙税は２万円～１０万円ほどかかりますが、電子契約を利用することで節約できます。オンラインで手続きを行う場合には印紙税がかかりません。

登録免許税および司法書士への費用

登録免許税とは、土地や建物などの所有権を登録したり、住宅ローンの担保を設定したりするときにかかる税金です。住宅を購入するときは所有権を登録することで、土地や建物が自分のもだと証明できます。

税額は登記の種類によって異なり、所有権の場合は「固定資産税評価額×税率」で、抵当権の場合は「融資額×税率」です。

登記の種類	税率（一般住宅の軽減措置）	本来の税率
所有権保存登記（新築住宅）	０.１５％	０.４％
所有権移転登記（中古住宅）	０.３％	２.０％
所有権移転転登記（土地）	−	２.０％
抵当権設定（住宅ローン）	０.１％	０.４％

参照：法務局「令和4年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ」

特例として、土地以外は２０２４年３月末まで税率が軽減されます。ただし、一般住宅は床面積５０㎡など条件があるため、確認が必要です。

また、登録免許税の他にも、司法書士への費用もかかります。登記は、司法書士に手続きの代行を依頼するのが一般的です。

司法書士によって報酬は異なるものの、５万円〜１０万円が相場となります。

火災保険・地震保険料

火災保険とは、火災が起こった場合に、住宅の損害を補償してくれる保険です。火災以外に、落雷や爆発、風災などの自然災害も補償の対象になります。ただし、地震や噴火、津波などによる損害は補償の対象外となります。

火災で住宅が焼失しても住宅ローンの返済義務は残るため、住宅ローンを契約するときは火災保険の加入が必須です。補償内容によって金額は大きく異なるものの、15万円〜40万円が相場となります。

通常、火災保険は鉄筋コンクリートの建物よりも、木造の方が燃え広がりやすいため金額が高くなりやすいです。金融機関から求められるのは建物の補償のみになります。万が一に備えて、家財補償もつけておいた方が安心です。

これらをカバーするためには、火災保険とセットで地震保険の加入が必要です。地震保険は地域によって異なるものの、保険金額1,000万円あたり1万円〜3万円が相場となります。

物件調査手数料

物件調査手数料とは、住宅が融資基準に適合するかどうかの調査にかかる費用です。借主が住宅ローンの返済をできなくなったときに備えて、金融機関が融資を回収するために売れるかどうかを調査します。

住宅を購入するにあたって融資を受ける場合は物件調査が必須となり、手数料の相場は一戸建の場合6万円〜8万円、マンションの場合は4万円〜6万円程度です。

物件調査は、住宅ローンの事前審査に通ったあとに行われます。住宅ローンの審査は、借主の年収や勤務先など人に関する情報だけでなく、担保にする不動産の情報も不可欠です。

条件変更手数料

条件変更手数料とは、住宅ローンの契約条件を変更するときにかかる費用です。たとえば、以下のようなケースが挙げられます。

• ・保証期間の短縮（または延長）
• ・離婚に伴う免責的債務引受
• ・担保の変更

金額は金融機関によって異なり、5千円〜3万円が相場です。

繰上返済手数料

繰上返済手数料とは、契約した住宅ローンを繰上返済するときにかかる費用です。繰上返済の方法には、一部繰上返済と全額繰上返済の２つがあります。一部繰上返済の場合は、ほとんどの機関で手数料がかかりません。

一方で、全額繰上返済の場合は、1万円〜3万円程度の手数料がかかります。しかし全額繰上返済は、ネット銀行を利用すると無料になるケースも多いです。

また、繰上返済をするときに繰上返済手数料に加えて、保証会社の事務手数料がかかる場合があります。具体的には、ローンの保証料を一括前払いしていたり、繰上返済によって返金されたりするといったローン保証料があるケースです。

1回につき1万円程度が相場となり、保証会社へ支払います。金融機関によって金額が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

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住宅ローンの諸費用を支払うタイミング

住宅ローンの諸費用を支払うタイミングは、以下の通りです。

諸費用	支払うタイミング
融資手数料	融資実行時
住宅ローン保証料	一括前払いの場合：融資実行時 金利上乗せの場合：月々の返済時
契約に貼る印紙代	契約時
登録免許税および司法書士への費用	登記申請時
火災保険・地震保険料	物件の引き渡し日まで
物件調査手数料	物件調査を依頼するとき
条件変更手数料	条件変更をするとき
繰上返済手数料	繰上返済をするとき

諸費用を支払うタイミングは、それぞれの費用によってそれぞれ異なります。一括で全て払うわけではないので、あらかじめ支払うタイミングを把握しておくことが大切です。

諸費用を安く抑える３つの方法

諸費用を安く抑える方法は、以下の３つです。

• ・借入額を抑える
• ・保険の補償内容を見直す
• ・複数の金融機関で比較

それぞれ解説します。

借入額を抑える

自己資金を増やして借入額を抑えると、融資手数料や住宅ローン保証料などの諸費用が安くなります。たとえば、融資手数料が融資額の2.2％の金融機関で借入をする場合、融資額が4,000万円であれば、融資手数料は88万円です。

一方で、自己資金として500万円を用意し、融資額を3,500万円にすると、融資手数料は77万円に抑えられます。また、借入額を減らすと、利息の負担を軽減することも可能です。

諸費用にかかる資金を金融機関で借入すると総返済金額が高くなるため、可能であれば現金で用意しましょう。住宅ローンの頭金だけでなく、諸費用のための資金もあらかじめ準備しておくことが大切です。

保険の補償内容を見直す

火災保険や地震保険で補償内容を見直して、自分にとって不要な補償があれば外しましょう。たとえば、購入する住宅に土砂崩れや洪水などの被害に遭うリスクが低い場合は、水災補償を外すことで保険料を抑えられます。

また、セキュリティの高いマンションであれば、ドアが破壊されたり、物が盗まれたりするリスクは低いです。リスクが許容範囲なら、盗難補償を外すかどうか検討する余地があります。

必要な補償は残す必要がありますが、自分にとって不要なら外すことを検討しましょう。必要な補償と不要な補償を見極めることが大切です。

同じ補償内容でも、保険会社によって金額が異なります。金融機関で案内された保険に加入せず、自身で選択した保険会社に加入することも可能です。補償内容と金額を比較したうえで、自分にあった保険会社を選択しましょう。

複数の金融機関で比較

諸費用で大きな割合を占める住宅ローンの保証料は、複数の金融機関や商品を比較すると費用を抑えやすくなります。しかし、保証料が安くても金利が高いと、総返済総額が高くなるため注意してください。

金融機関を選ぶときは保証料だけでなく、金利やその他の条件も踏まえて総額を確認しましょう。

諸費用を支払う３つの方法

諸費用を支払う方法は、以下の３つです。

• ・自己資金で支払う
• ・諸費用のためのローンを組む
• ・住宅ローンに組み込む

それぞれ解説します。

１、自己資金で支払う

自己資金で諸費用を支払う方法が、最も一般的です。現金なら、融資手数料や利息などが発生しないため、トータルコストを抑えられます。

しかし、住宅の購入時には住宅ローンの諸費用以外にも、引越しにかかる費用や家具・家電の購入費、不動産取得税などもかかるため、これらの資金も念頭において置かなければなりません。

無理に自己資金を出すと、急な病気や怪我、自然災害など万が一の事態が起こったときに対応できなくなる可能性が高いです。自己資金で諸費用を支払う方法が望ましいですが、手元資金が完全になくなる場合は、ローンの利用を検討しましょう。

２、諸費用のためのローンを組む

自己資金で支払うのが難しい場合や、住宅ローンに組み込めない場合は、諸費用のためのローンを組む方法があります。諸費用のためのローンであれば、住宅ローンでは利用できない家具や家電などの購入費にも利用が可能です。

ただし諸費用のためのローンは、全ての金融機関が提供しているわけではありません。また、諸費用のためのローンは金利2〜3％と住宅ローンよりも高い傾向があります。

ローン契約の手続きを2本同時に進める手間や時間がかかることも、デメリットの一つです。

３、住宅ローンに組み込む

諸費用を住宅ローンに組み込む場合、ローン返済を１本化できます。諸費用のためのローンを別に組んでしまうと、返済日や返済額の管理が負担になる可能性が高いです。

また、住宅ローンは諸費用ローンよりも低金利であるため、毎月の返済額を抑えられます。住宅ローン控除の対象になることもメリットの一つです。

ただし、自己資金で支払うよりも、毎月の返済額は高くなります。たとえば、住宅を3,000万円で購入し、諸費用が350万円かかった場合、毎月の返済額は以下の通りです。（金利1.0％、返済期間35年とする）

	借入額	毎月の返済額
諸費用を自己資金で支払う場合	3,000万円	84,685円
諸費用を住宅ローンに組み込む場合	3,350万円	94,565円

諸費用を住宅ローンに組み込む場合、毎月の返済額は自己資金で支払うよりも9,880円高くなります。諸費用の３５０万円を単純に３５年で割ると毎月8,333円となるため、毎月約1,500円、３５年での利息は約６５万円です。

また、諸費用を全て住宅ローンに組み込めるとは限りません。金融機関によって、どこまでローン費用に含められるかが異なります。

借入金額が多くなるほど住宅ローンの審査も通りづらくなるため、その点も念頭に置いておきましょう。

まとめ

住宅ローンの諸費用は物件価格の約3％〜10％が目安です。諸費用には融資手数料や住宅ローン保証料、印紙代などさまざまな項目があります。場合によっては数百万円かかるケースもあるため、諸費用も考慮したうえで住宅の購入を検討することが大切です。

諸費用の他にも、引越し費や家具・家電の購入費など、住宅の購入に際して必要な費用は数多くあります。金銭的な負担を低減して住宅を購入するために、自己資金の準備に加えて、資金調達の方法も知っておきましょう。

諸費用は自己資金で支払うのが望ましいですが、難しい場合は住宅ローンに組み込んだり、諸費用のためのローンを契約したりする方法があります。ただし、毎月の返済額が高くなるなどのデメリットがあるため、さまざまなパターンを想定して自分にあった方法を選択しましょう。

また、借入額を抑えたり、保険の補償内容を見直したりするなど、諸費用を抑える方法を把握しておくことも大切です。

諸費用に関して不明な点がある場合は、金融機関の窓口やファイナンシャルプランナー、不動産会社などのプロに相談することをおすすめします。一人で悩むよりも、安心して住宅を購入できるでしょう。

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